Fektesse pénzét ingatlanba! De miért pont Debrecenben? Lássuk!

Az ingatlanpiac élénkülése kézzel fogható, az ingatlanba történő befektetés újra virágkorát éli, nem árt azonban  néhány hasznos információ, mielőtt nagy fába vágjuk a fejszénket. 

Jelentős eltérések várhatók hozam tekintetében a megvásárolni kívánt ingatlan elhelyezkedésétől, valamint állapotától, típusától függően. Ahhoz, hogy gyorsan megfialtassuk pénzünket, érdemes tisztában lenni az új trendekkel, és mérlegelni, hogy mely régiókban a legjövedelmezőbb egy beruházás. Íme, egy kis segítség mindehhez. 



MITŐL FÜGG A HOZAM?

  • a megvásárolni kívánt ingatlan értéknövekedésének ütemétől
  • a bérbeadásból származó bevétel nagyságától

A legvonzóbbak tehát azok a térségek, ahol magas értéknövekedés mellett ,  kedvező albérleti díjakkal  számolhatunk és jó áron tudunk lakást vásárolni.

Aktuális elemzések rámutatnak, hogy több vidéki nagyváros mellett Debrecenben is kiemelkedő hozammal számolhatunk, a bérbeadásból számított hozamok pedig átlagosan 3-10% között vannak.


MILYEN AZ IDEÁLIS BEFEKTETÉS?

A tapasztalatok, statisztikák és becslések mind azt igazolják, hogy megéri ingatlanba fektetni, azonban sorra kell venni azokat a tényezőket, amelyek biztosítják, hogy a beruházás megtérülése gyors és kiszámítható legyen. Nem mindegy, hogy hol, milyen környéken, milyen közlekedési csomópontoknál és milyen adottságokkal bíró ingatlanba fektetjük pénzünket. Az alábbiak ezeket a szempontokat foglalják össze.


 JÓL MEGKÖZELÍTHETŐ

Legkönnyebben azok az albérletek kerülnek kiadásra, melyek a belvárosban vagy közlekedési csomópontok közelében helyezkednek el, ahonnan a város legtöbb pontja tömegközlekedéssel könnyen és gyorsan megközelíthető. Ilyen módon az elhelyezkedés a bérlő számos élethelyzetéhez és területi preferenciájához rugalmasan illeszkedik.


 RENDEZETT, FEJLŐDŐ VÁROSRÉSZEN

A fent említett városrészek általában rendezettek is, fejlett infrastruktúrával, üzletekkel, bevásárlóközpontokkal, szolgáltatásokkal a közelben, melyek szintén fontos tényezők az albérlők szempontjából. Egy fejlődő környék előnye, hogy a környező beruházások révén a városrész vonzereje felértékelődik, és az ingatlanok értéke is ezzel arányosan növekedni fog.


 EGYETEMEK, MUNKAHELYEK KÖZELÉBEN

A bérlők legnagyobb csoportját azok a diákok alkotják, akik tanulmányaikat otthonuktól távol végzik, valamint olyan szakemberek, alkalmazottak, akik különféle munkalehetőségek miatt költöznek a városba. Épp ezért tartják kiemelkedő előnynek, ha egy albérlet felsőoktatási intézmények vonzáskörzetében, esetleg irodakomplexumok, tömeges munkáltatók közelében helyezkedik el (vagy legalábbis tömegközlekedéssel gyorsan elérhető távolságban). Az ilyen városrészekben a bérbeadás nagyobb biztonsággal, gyorsabban, magasabb áron valósul meg.


BERUHÁZÁSOK KÖZELÉBEN

Ha egy városban, városrészen egymást követik az önkormányzati-, állami- vagy üzleti beruházások, az arról árulkodik, hogy jövedelmező, dinamikusan fejlődő környezetről van szó. Ezek a fejlesztések kellemesebb, fejlettebb élettereket, izgalmasabb városképet, szélesedő lehetőségeket jelentenek. A környék megítélése, funkcionalitása fejlődik ezáltal, ami magasabb albérletárakat és nagyobb értéknövekedést eredményez.


 KORSZERŰ, ÉRTÉKÁLLÓ

A különböző lakástípusok, eltérő technológiák fényében számolnunk kell az értékvesztés költségeivel is, valamint a felmerülő eseti, rendkívüli költségek gyakoriságával. Egy használt, régi épület esetében valószínűleg nagyobb gyakoriságú felújítási, karbantartási költséggel kell kalkulálni. Egy korszerű, minőségi műszaki tartalommal rendelkező új építésű lakás esetében a szerkezeti, gépészeti megoldások vélhetően hatékonyabb, időtálló felépítést eredményeznek.


 ALACSONY REZSIKÖLTSÉGEK

A lakás korszerűségével szintén összefüggésben áll a fenntartás költsége. A közös költség, fűtés- és egyéb rezsiköltségek mértéke fontos befolyásoló tényező a bérbeadás szempontjából. Ha a lakás megfelelő hőszigeteléssel, hatékony fűtéstechnikával rendelkezik, esetleg megújuló energiát hasznosít, magasabb bérleti díjat is elkérhetünk, mivel a rezsi jelentősen alacsonyabb lesz, így kevesebb extra költség hárul a bérlőkre.


 ÉPÜLŐ PROJEKT ÁRNÖVEKEDÉSE

Az épülő projektekre jellemző, hogy az értékesítés korai szakaszaiban sokkal kedvezőbb áron meg lehet vásárolni a lakásokat, mint a műszaki átadáskor. Ilyenkor még sokkal nehezebb vevőket találni, mint az építkezés előrehaladott szakaszaiban, a beruházók erőteljesebben ösztönzik az eladást, sürgetőbb számukra a bevétel-termelés, valamint így ellensúlyozzák a vevők türelmét, akik csak hónapok vagy évek múlva vehetik át a kész ingatlant. Az új építésű projekteknél jellemzően 3-4 alkalommal is kerülhet sor áremelésre az építkezés előrehaladtával. Aki időben beszáll és új építésű lakást vesz, akár egy-másfél év leforgása alatt 10-30% értéknövekedést realizálhat új otthonával.


 MEGFELELŐ IDŐZÍTÉS, KEDVEZŐ KÖRÜLMÉNYEK

Nyilvánvalóan a befektetés időzítése sem másodlagos, hiszen a négyzetméterárak piaci növekedését szeretnénk kihasználni. Úgy vélhetjük, hogy az áremelkedés javáról már lemaradtunk, de nem késő kihasználni a piaci trendeket. Az új építésű lakásokat érintő meghatározó körülmény, hogy a kedvezményes áfa a jelenlegi szabályozás alapján 2019 végéig van érvényben. Jelenleg az új építésű lakások árai 5%-os áfát tartalmaznak, de 2020-tól a beruházóknak újra 27% áfát kell beépíteniük a vételárba. A kedvezmény megszűnése jelentős drágulást eredményezhet, és mérsékelheti az ingatlanpiac dinamikáját, ezért is igyekeznek a befektetők a jelenlegi kínálatból válogatni.


MIÉRT ÉRDEMES DEBRECENBEN BEFEKTETNI?

A fentiekben összegeztük, hogy milyen jellegzetességek járulnak hozzá a magas hozamokhoz. Íme néhány gondolat, hogy miért is érdemes ezeket a tényezőket Debrecenben keresni:


EGYETEMVÁROS

A városi felsőoktatásban tanuló diákok számát tekintve Budapest után Pécs és Debrecen következik a rangsorban, viszont Budapesttel ellentétben, Debrecenben és Pécsett az albérletek piaca arányaiban jóval szűkösebb. Több tízezer diák kezd új tanévet Debrecenben, miközben csupán pár száz kiadó lakás áll a bérlők rendelkezésére. Az őszi időszakban szinte lehetetlen olyan kiadó lakást találni az egyetemek közelségében, amely ne találna pár nap alatt gazdára.

KÜLFÖLDI HALLGATÓK

A debreceni oktatásban jelentős szerepet töltenek be az egyre nagyobb létszámmal résztvevő külföldi hallgatók. Az idei tanévben közel 2000 külföldi hallgató kezdi meg tanulmányait 100 országból a meglévő 3500 mellett. Egy részük ösztöndíjjal folytathat Magyarországon tanulmányokat, de a legtöbben önköltségen iratkoztak be az egyetemre, elsősorban orvosi, közgazdász és mérnöki képzésekre. Ezek igen magas tanköltséget jelentenek- ezt jellemzően tehetősebb családi háttérrel rendelkezők engedhetik meg maguknak, akik lakhatásra is többet tudnak áldozni. A külföldi hallgatók létszáma évről évre növekszik.


JELENTŐS FEJLESZTÉSEK

A város tőkevonzását és modernizációját jól szemléltetik az utóbbi 10 évben megvalósult és a folyamatban lévő uniós beruházások. A jelenlegi, 2014 óta tartó ciklusban 530 milliárd forint támogatást ítélt meg eddig Debreceni projektek számára az Európai Unió. A Nagyerdei Stadion megépítése, a Nagyerdei Parkerdő, Békás-tó, Szabadtéri színpad újjáépítése csak kiragadott példák a városképet teljesen megújító fejlesztési projektek közül. Az Új Főnix Terv keretében  2020-ig olyan beruházások valósulnak meg, mint a repülőtér melletti déli gazdasági övezet fejlesztése, a Csokonai Színház felújítása, a Petőfi tér teljes átépítése, intermodális központ kialakítása, a nemzetközi iskola, illetve a főpályaudvar megépítése.


BETELEPÜLŐ NEMZETKÖZI MUNKÁLTATÓK

A város fejlődésével egyre több nemzetközi cég szolgáltató-központja, üzemei települnek Debrecen ipari parkjaiba, irodaházaiba. Az utóbbi 3 évben többek között a Continental, a Thyssenkrupp, a Krones, a Flowserve és a Diehl Aviation kezdte meg működését Debrecenben, és ezek mellett a már jelenlévő vállalatok is nagyszabású fejlesztéseket hajtottak végre, úgymint a National Instruments, a FAG, a Richter és az Alföldi Tej. A BMW bejelentésével együtt ezek a beruházások közvetlenül több mint  6000 új munkahely létrejöttét és 500 milliárd forintnyi működőtőke beáramlását  eredményezik az első években.


KEDVEZŐ INFRASTRUKTÚRA

Debrecen központi szerepe a régióban, sőt országos és ma már nemzetközi viszonylatban is közlekedési adottságaiból fakad. A 2020-as évek közepére Budapest mellett Debrecen lesz az a magyar nagyváros, amelynek minden irányból biztosított lesz az  autópálya-csatlakozása. Így nyugatról keletre az M3-as M35-ös, északról az M30-as, M35-ös, míg dél felől az M4-es, M47-es, a Szeged-Debrecen vonal biztosítja város kiemelt szerepét a régióban. Az EU jelenleg közel 64 milliárd forintos támogatást nyújt a kelet-magyarországi autópálya hálózat Berettyóújfalu és Debrecen közötti szakaszának kivitelezésére.

További jelentős előnyt biztosít az évről-évre bővülő debreceni reptér működése. 2011-ben a reptér évi 18 ezer utassal üzemelt, 2019-re azonban már közel 600 000 ülőhelyet kínál 11 országba közlekedő járatain. A Wizz Air 2018 decemberétől kétszeresére bővíti  debreceni bázisát, a cég regionális befektetése így immár 200 millió dollár fölé emelkedik.


NÖVEKVŐ NÉGYZETMÉTERÁRAK

A lakásárak 2014 óta példátlan növekedést produkálnak országos szinten, de különösképpen Budapesten és a vidéki nagyvárosokban. A fővárosban 687 ezer forintot kell fizetni átlagosan egy téglalakás négyzetméteréért, Győrben ugyanez az átlagár 374, Kecskeméten 381, Debrecenben pedig 411 ezer forintnál tart jelenleg. Mindez a 2014 első félévében érvényben lévő árakhoz képest immár több, mint 60%-os  növekedést jelent a Hajdú-Bihar megyei városban. Győrben az árnövekedés megindulása óta 40%-kal, Kecskeméten 51%-kal kúsztak feljebb a négyzetméterárak.